【案例】
王某（“出租人”）是一写字楼的业主，将房屋出租给了欢庆公司，租赁合同中写明欢庆公司作为承租人可以转租，合同期限五年。签订租赁合同后，王某将房屋交付给了欢庆公司，欢庆公司后将房屋转租给了第三方大海公司（“次承租人”）。合同履行初期，欢庆公司基本正常支付租金，但后期以各种理由拖欠不予支付。后王某经过实地走访，了解到大海公司未拖欠欢庆公司租金，且已经预支了半年的租金，大海公司不愿重复支付该期间的租金。王某在多次催告欢庆公司按期缴纳租金无果后，王某向欢庆公司及大海公司各自发送了合同解除通知，并要求腾房，但欢庆公司未向王某支付租金，也未返还房屋。于是王某遂向法院提起诉讼，要求欢庆公司支付全部欠付的租金，并依合同约定承担违约责任，解除合同；同时，要求大海公司就收到合同解除通知之后超过15日内占用房屋产生的使用费用承担连带支付责任。后本案经过一审、二审，王某全部诉求获得法院支持。
【案例分析】
1.从法律关系上来分析，本案包含有两个法律关系，一个是王某与欢庆公司之间的房屋租赁合同形成的法律关系，即本租法律关系；一个是欢庆公司与大海公司之间的房屋租赁合同形成的法律关系，即转租法律关系。
2.王某的合同相对方虽然是欢庆公司，但转租法律关系基于前位的本租法律关系而存在，在王某解除与欢庆公司之间的租赁合同时，其转租法律关系也应随时解除，故大海公司亦对王某有腾房等义务，因此，王某在起诉时，可以将二公司列为共同被告。
3.无论次承租人是否向承租人预付了租金，也无论其支付行为是在合同解除前，还是合同解除后，只要房屋租赁合同解除，那么，次承租人就应立即腾房，否则，此后就须向出租人支付房屋占有使用费。次承租人有权就预付的租金向转租人追偿，依据其二者的租赁合同追究转租人违约责任。就本案来说，大海公司在王先生的合同解除通知送达之前，已经向欢庆公司支付了大笔租金，但以此免除其预付租金对应期间的房屋占有使用费，并没有法律依据，大海公司只能向欢庆公司去追索，无权要求抵消对王某应付的租金/房屋占有使用费。
【相关法条】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
【小提示】
成为包租婆，是大家的共同愿望。但出租房屋过程当中，拖欠租金也是一个经常出现的问题，当被拖欠租金时，业主们须及时采取合理的措施，维护自己的权益。如果存在转租情形，则尽量把次承租人也纳入被告范畴，以增加收回租金的可能性；同时，及时提起诉讼，申请财产保全，将自己的损失最小化。
作为次承租人，在收到业主的通知后，或者其他形式知悉业主与中介公司（转租人）的合同履行情况后，也应及时捋清法律关系，适当应对，及时止损，可以选择行使不安抗辩权，延期支付租金，也可以选择直接向业主支付租金，以避免双重支付的风险。
